Список документов для продажи квартиры зависит от того, как квартира попала к вам, кто в ней прописан, состоите ли вы в браке, есть ли среди собственников дети и будет ли покупатель брать ипотеку. Ниже — базовый набор, дополнительные документы по ситуациям и практические замечания, где что получать и когда.
Базовый набор для любой продажи
| Документ | Где получить | Примечание |
|---|---|---|
| Паспорт каждого собственника | — | Проверьте срок действия: паспорт меняется в 20 и 45 лет, просроченный — повод для приостановки |
| Выписка из ЕГРН об объекте | Госуслуги, МФЦ, сайт Росреестра | Подтверждает право и отсутствие обременений; покупатели и банки просят свежую, обычно не старше месяца |
| Документ-основание права | У вас на руках или дубликат у нотариуса/в Росреестре | ДКП, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи (приватизация), решение суда, ДДУ с актом |
| Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией | БТИ, МФЦ | Нужен банку покупателя и для проверки перепланировок |
| Единый жилищный документ или выписка из домовой книги | МФЦ, управляющая компания | Показывает, кто зарегистрирован |
| Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ | Управляющая компания, МФЦ | Формально не обязательна, но покупатель попросит |
Свидетельство о праве собственности старого образца (зелёное или розовое) с 2016 года не выдаётся, но если оно у вас есть — приложите: покупателю спокойнее. Основной документ сейчас — выписка из ЕГРН.
Если квартира куплена в браке
Квартира, приобретённая по возмездной сделке в браке, — совместная собственность супругов, даже если в ЕГРН указан один. Для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без него Росреестр сделку зарегистрирует, но в ЕГРН появится отметка об отсутствии согласия, и супруг сможет оспорить сделку. Ни один вменяемый покупатель на это не пойдёт. Если брак расторгнут, а квартира не разделена — согласие бывшего супруга по-прежнему требуется. Если квартира получена по наследству, дарению или приватизирована на одного — согласие не нужно, но приложите документ, подтверждающий безвозмездное основание.
Если среди собственников несовершеннолетний
Нужно разрешение органа опеки и попечительства. Опека проверяет, что права ребёнка не ухудшатся: обычно требуется одновременная покупка другого жилья, где ребёнку выделяется не меньшая доля, либо зачисление денег на его счёт при определённых условиях. Готовьте: заявление обоих родителей, свидетельство о рождении, документы на продаваемую и приобретаемую квартиры, предварительный договор на покупку. Разрешение выдаётся на определённый срок, поэтому не получайте его слишком рано. Сделка с долей несовершеннолетнего удостоверяется нотариально.
Если продаётся доля
При продаже доли постороннему лицу сособственники имеют преимущественное право покупки. Нужно письменно уведомить их через нотариуса или заказным письмом с описью, указав цену и условия, и подождать 30 дней. Либо получить от них нотариальные отказы от преимущественного права — тогда ждать не надо. Сама сделка по продаже доли требует нотариального удостоверения, за исключением случая, когда все сособственники продают все доли по одному договору.
Если квартира получена по наследству
Основной документ — свидетельство о праве на наследство и выписка из ЕГРН о регистрации права на вас. Покупатели настороженно относятся к наследственным квартирам, проданным в первые годы после смерти наследодателя: могут объявиться другие наследники. Подготовьте копию свидетельства о смерти, справку от нотариуса о круге наследников или об отсутствии других претендентов — это снимет часть вопросов. Учтите, что срок владения для налога считается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права.
Если квартира в ипотеке
Продать можно, но с участием банка. Варианты: досрочное погашение из аванса покупателя с последующим снятием обременения; расчёт через банк, когда часть денег покупателя гасит кредит, остаток — вам; перевод долга на покупателя, если банк согласен. Понадобится справка об остатке задолженности, согласие банка на сделку, закладная (если оформлялась) и справка о погашении для снятия обременения. Схему нужно согласовать с банком заранее — это занимает время.
Если использовался материнский капитал
После покупки с маткапиталом собственник обязан выделить доли супругу и детям. Если это не сделано — продавать нельзя, сделку оспорят. Сначала выделите доли (нотариальное соглашение или договор дарения долей), потом получайте разрешение опеки на продажу долей детей, потом продавайте. Покупатели и банки это проверяют.
Что попросит банк покупателя
Если покупатель берёт ипотеку, к базовому набору добавятся: отчёт об оценке (заказывает покупатель у аккредитованного оценщика, вам нужно только обеспечить доступ в квартиру); технический паспорт не старше определённого срока (у каждого банка свои требования); справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учёте, — банки просят их для пожилых продавцов, а иногда для всех; расширенная выписка о переходах права; нотариальное согласие супруга. Требования различаются, уточните у покупателя список его банка сразу после аванса.
Если продаёте по доверенности
Доверенность должна быть нотариальной, с прямым указанием полномочий: продать конкретную квартиру, подписать договор, получить деньги (если это входит в задачу), подать документы на регистрацию. Покупатель проверит доверенность в реестре нотариальных действий. Будьте готовы, что покупатель попросит личного участия собственника хотя бы на подписании или созвона с ним — это нормальная осторожность.
Сроки действия документов
- Выписка из ЕГРН — формально бессрочна, но стороны сделки принимают свежую: обычно не старше 30 дней, банки — иногда 14 дней.
- Единый жилищный документ / выписка из домовой книги — обычно принимается в течение месяца.
- Справки ПНД/НД — от двух недель до месяца по требованиям банка.
- Нотариальное согласие супруга — бессрочно, если в нём не указан срок.
- Разрешение опеки — срок указан в самом разрешении, часто около трёх месяцев.
- Отчёт об оценке — обычно шесть месяцев.
- Доверенность — срок указан в ней; если не указан — один год.
Порядок действий
- Сразу: закажите выписку из ЕГРН и найдите документ-основание. Если основание утеряно — восстановите дубликат заранее.
- До выхода на рынок: проверьте план БТИ на перепланировки, снимите с учёта лишних жильцов, оформите согласие супруга, выделите доли по маткапиталу, если требуется.
- После аванса: соберите справки со сроками действия (ЕЖД, справки о долгах, ПНД/НД, если просят) под дату сделки.
- К сделке: паспорта, все оригиналы, нотариальные документы, реквизиты для расчётов.
Если хотите, чтобы список под вашу ситуацию составили за вас и проверили, что ничего не помешает регистрации, — это часть нашей работы при продаже квартиры и при юридическом сопровождении. Как подготовить квартиру к рынку помимо документов — в статье как продать квартиру быстро и дорого.