С чего начинается продажа
Собственники часто начинают с объявления: сфотографировали на телефон, поставили цену «как у соседа плюс немного» и ждут. Через два месяца звонков нет, цену снижают, покупатели видят историю снижений и торгуются ещё жёстче. Мы предлагаем другой порядок: сначала цифры и документы, потом рынок.
На первой встрече мы смотрим квартиру, документы и вашу задачу. Кому-то важно продать быстро, кому-то — за максимум, кому-то — успеть к покупке новой квартиры. От этого зависит стратегия: стартовая цена, глубина торга, сроки.
Как проходит продажа с нами
1. Оценка
Смотрим не объявления, а цены реальных сделок по похожим квартирам в вашем доме и соседних. Учитываем этаж, состояние, вид из окон, тип дома, год постройки, инфраструктуру. Даём диапазон и объясняем, что даст верхняя граница, а что — нижняя. Подробнее о методике — на странице оценки квартиры.
2. Документы
Проверяем, всё ли в порядке: нет ли расхождений в площади между ЕГРН и техпаспортом, неузаконенных перепланировок, обременений, зарегистрированных лиц, которых сложно выписать. Проблемы лучше найти сейчас, а не когда покупатель с ипотекой уже получил отказ банка.
3. Подготовка квартиры
Советуем, что стоит сделать перед фото: убрать лишнее, починить мелочи, проветрить. Дорогой ремонт перед продажей обычно не окупается, а порядок и свет — окупаются всегда. Делаем фотографии и, при необходимости, план квартиры.
4. Реклама
Размещаем объявления на основных площадках, отвечаем на звонки, отсеиваем агентов, которые «просто интересуются», и людей без реального бюджета. Вы получаете отчёт: сколько звонков, сколько показов, что говорят покупатели.
5. Показы и торг
Показы ведём мы, вам не нужно присутствовать, если не хотите. Торг — с аргументами: на предложение «скиньте, у вас окна во двор» отвечаем цифрами по аналогам, а не эмоциями.
6. Аванс и подготовка сделки
Оформляем соглашение об авансе или задатке с покупателем, фиксируем цену, сроки, порядок расчётов. Готовим договор купли-продажи, согласовываем с банком покупателя, если есть ипотека.
7. Сделка и регистрация
Подписание в банке или у нотариуса, закладка денег в аккредитив или ячейку, подача в Росреестр. После регистрации вы получаете деньги, покупатель — квартиру.
8. Передача
Акт приёма-передачи, показания счётчиков, снятие с регистрационного учёта, ключи. Помогаем закрыть лицевые счета и переоформить договоры с управляющей компанией.
Что влияет на цену и сроки
- Стартовая цена. Квартира, выставленная в рынке, собирает основной поток покупателей в первые две-три недели. Завышенная — теряет этот поток и потом продаётся дольше и дешевле.
- Документы. Квартира с чистой историей, без долей несовершеннолетних и свежих наследств продаётся быстрее: её берут ипотечные покупатели, а это большая часть рынка.
- Состояние. Убитая квартира продаётся, но с дисконтом, и её покупают в основном под ремонт. Свежий косметический ремонт «под продажу» покупатели видят и оценивают скептически.
- Сезон. На рынке Москвы традиционно оживление осенью и весной, спад в январе и летом. Это не закон, но учитывать стоит.
- Ипотечные условия. Когда ставки по рыночной ипотеке высокие, спрос смещается к квартирам, которые покупают за наличные или с господдержкой. Это влияет на то, кто и как быстро придёт к вам.
Налоги при продаже
Если вы владеете квартирой дольше минимального срока, налога не будет. Минимальный срок — 3 года для квартир, полученных по наследству, дарению от близких родственников, приватизации, ренте, а также если это ваше единственное жильё; 5 лет — в остальных случаях. Продажа раньше срока облагается НДФЛ 13% (или 15% с части дохода, превышающей установленный порог по прогрессивной шкале). Налог считается с разницы между ценой продажи и ценой покупки либо с применением вычета в один миллион рублей. Семьи с двумя и более детьми при определённых условиях освобождаются от налога независимо от срока. Мы считаем налоговые последствия до сделки и подсказываем, стоит ли подождать или как правильно оформить документы. Подробный разбор — в статье о налоге с продажи квартиры.
Сложные случаи, с которыми работаем
Доли и несовершеннолетние
Нотариальная форма, согласие органов опеки, соблюдение преимущественного права сособственников. Собираем пакет документов и проходим опеку без отказов.
Наследство
Проверяем круг наследников, сроки, помогаем оформить право у нотариуса и продать без риска оспаривания.
Ипотечная квартира
Продажа с погашением кредита из денег покупателя или переводом ипотеки. Согласовываем схему с банком заранее.
Продажа с одновременной покупкой
Альтернативная сделка: подбираем новую квартиру параллельно с продажей старой. Подробнее — обмен и альтернатива.
Какие документы понадобятся
| Документ | Зачем |
|---|---|
| Паспорта всех собственников | Идентификация сторон в договоре |
| Выписка из ЕГРН | Подтверждает право собственности и отсутствие обременений |
| Документ-основание | Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор приватизации |
| Технический паспорт или план БТИ | Проверка перепланировок, требуется банку покупателя |
| Выписка из домовой книги / справка о зарегистрированных | Кто прописан и кого нужно снять с учёта |
| Согласие супруга (нотариальное) | Если квартира куплена в браке |
| Справки об отсутствии долгов по ЖКУ | Успокаивает покупателя, часто требуется банком |
Полный разбор с нюансами — в статье документы для продажи квартиры.
Что вы получаете
Понятную цену с обоснованием, собранный пакет документов, поток покупателей без вашего участия в звонках, торг, который ведёт человек с опытом сотен таких переговоров, и сделку, где деньги защищены схемой расчётов. Комиссия обсуждается индивидуально после осмотра квартиры и фиксируется в договоре.
Хотите понять, сколько стоит ваша квартира сегодня и за какой срок она реально продастся? Позвоните +7 917 581-55-55 или оставьте заявку — приедем, посмотрим, назовём диапазон.
