Проверка квартиры — это не поиск «идеального» объекта, а поиск причин, по которым сделку можно оспорить или по которым в квартире останется кто-то, кроме вас. Ниже — порядок проверки, который мы используем сами, с пояснением, что означает каждый пункт и где брать информацию. Часть можно сделать самостоятельно по открытым источникам, часть требует документов от продавца.
1. Выписка из ЕГРН об объекте
Закажите сами, не полагайтесь на распечатку продавца. В выписке смотрите:
- Правообладатель: совпадает ли с человеком, который вам представился. Сколько собственников — все ли участвуют в сделке.
- Вид права: собственность, долевая, совместная.
- Обременения и ограничения: ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, аренда, рента. Любое из них — стоп до выяснения.
- Отметки о возражениях бывшего собственника или о невозможности регистрации без личного участия правообладателя.
- Кадастровый номер, площадь, этаж — сверьте с тем, что вам показали.
2. Выписка о переходах права
Показывает, кто и когда владел квартирой. Тревожные признаки: несколько перепродаж за короткий срок (квартиру «прогоняют» через покупателей, чтобы затруднить оспаривание), продажа сразу после наследства или дарения, переход по решению суда. Каждый переход должен быть объясним. Если продавец владеет квартирой меньше трёх лет — проверяйте предыдущего собственника и основание с той же тщательностью.
3. Документ-основание права
| Основание | На что смотреть |
|---|---|
| Договор купли-продажи | Полностью ли рассчитались (расписка или отметка), был ли продавец в браке, использовался ли маткапитал |
| Приватизация | Кто был прописан на момент приватизации и отказался от участия — эти люди сохраняют право пользования пожизненно |
| Наследство | По закону или завещанию, сколько времени прошло, есть ли другие наследники, обязательные доли |
| Дарение | Между кем: дарение между чужими людьми может прикрывать продажу; проверяйте, не оспаривается ли |
| ДДУ и акт приёма-передачи | Полная оплата, отсутствие претензий к застройщику |
| Решение суда | Вступило ли в силу, не обжаловано ли, о чём был спор |
4. Продавец
- Паспорт: сверьте с выпиской, проверьте действительность на сайте МВД по серии и номеру. Обратите внимание на замену паспорта незадолго до сделки.
- Брак: если квартира куплена в браке — нужно нотариальное согласие супруга, даже бывшего. Попросите свидетельство о браке или о его расторжении и сравните даты.
- Банкротство: проверьте в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в картотеке арбитражных дел. Сделки, совершённые в течение трёх лет до банкротства продавца, могут быть оспорены.
- Долги: база исполнительных производств ФССП. Крупные долги — риск ареста квартиры до регистрации.
- Суды: картотека судов общей юрисдикции по фамилии продавца и по адресу — споры о квартире, о разделе имущества, о признании недееспособным.
- Дееспособность: для пожилых продавцов, при странностях в поведении, при продаже сильно ниже рынка — справки ПНД и НД, а лучше — нотариальная сделка с освидетельствованием в день подписания.
5. Кто зарегистрирован и кто имеет право жить
Попросите единый жилищный документ или выписку из домовой книги, лучше архивную. Смотрите не только текущих жильцов, но и выбывших: временно снятые с учёта из-за службы в армии, отбывания наказания, длительного лечения могут восстановить регистрацию. Особый случай — отказавшиеся от приватизации: их право пользования не прекращается продажей. Несовершеннолетние: снятие с учёта ребёнка возможно только с одновременной регистрацией в другом месте. Требуйте, чтобы все были сняты с учёта до сделки, или пропишите в договоре сроки и ответственность.
6. Перепланировки и площадь
Возьмите у продавца поэтажный план и экспликацию БТИ и пройдите по квартире: совпадают ли стены, дверные проёмы, санузел, кухня. Красные линии на плане — уже зафиксированные несогласованные изменения. Неузаконенная перепланировка — это отказ банка в ипотеке, предписание жилинспекции привести в исходное состояние и штраф, а при переносе мокрых зон над жилыми комнатами соседей или сносе несущих — серьёзные проблемы. Оцените, можно ли согласовать, и заложите это в торг.
7. Долги и коммунальные вопросы
Долги по ЖКУ по закону остаются за прежним собственником, но долг по капремонту переходит к новому. Управляющая компания будет давить на вас в любом случае. Попросите справку об отсутствии задолженности и посмотрите последние квитанции. Уточните, не идёт ли в доме спор с управляющей компанией, нет ли признания дома аварийным, включён ли дом в реновацию.
8. Сам дом и окружение
Приезжайте на просмотр дважды: днём и вечером в будни. Послушайте шум, посмотрите, кто во дворе, работают ли лифты, что в подъезде. Поговорите с соседями — они расскажут о протечках, проблемных жильцах и планах на стройку рядом. Проверьте на публичной кадастровой карте и в градостроительных планах, что запланировано на соседних участках.
9. Цена как сигнал
Квартира заметно дешевле аналогов — почти всегда причина: проблемы с документами, срочность из-за долгов, скрытые дефекты. Цена ниже рынка — не подарок, а повод усилить проверку. Аналогично — давление «решайте сегодня, есть другой покупатель», нежелание показывать документы, продажа по доверенности без контакта с собственником.
10. Условия аванса и договора
Аванс вносите только после проверки и только по письменному соглашению: цена, срок, порядок возврата. Задаток при отказе продавца возвращается в двойном размере, аванс — просто возвращается; при вашем отказе задаток теряется. В договоре купли-продажи должны быть: полная реальная цена, срок передачи квартиры и снятия с учёта, гарантии продавца об отсутствии прав третьих лиц, порядок расчётов через аккредитив или ячейку с доступом после регистрации.
Когда лучше отказаться
- Продавец не даёт документы или тянет с ними.
- Цепочка быстрых перепродаж без объяснений.
- В квартире есть отказавшийся от приватизации, который не снимется с учёта.
- Продавец с признаками банкротства или крупными исполнительными производствами.
- Продавец пожилой, по доверенности, контакт с ним невозможен.
- Наследственная квартира, проданная в первые месяцы после смерти, с неясным кругом наследников.
- Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций.
Что после проверки
Если сомнения остались, но квартира нравится — рассмотрите нотариальную форму сделки и страхование титула. Нотариус проверит дееспособность и полномочия, страховка покроет утрату права, если объявится претендент. Если хотите, чтобы всё это сделали за вас и дали письменное заключение, — смотрите страницу юридическое сопровождение; если ищете квартиру с нуля — покупка квартиры. Что продавец должен подготовить со своей стороны — в статье документы для продажи квартиры.