Вопрос «сколько я заплачу налога» нужно задавать до выхода на рынок, а не после сделки. Иногда разница между продажей в ноябре и в феврале — это весь налог целиком, потому что истекает минимальный срок владения. Разбираем правила, действующие в 2026 году, на понятных примерах без цифр из вашей конкретной ситуации: их нужно считать по вашим документам.
Когда налога нет: минимальный срок владения
Если вы владели квартирой дольше минимального срока, доход от продажи не облагается НДФЛ и декларацию подавать не нужно. Срок бывает двух видов.
| Срок | Когда применяется |
|---|---|
| 3 года | Квартира получена по наследству; подарена членом семьи или близким родственником; приватизирована; получена по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением); на момент продажи это ваше единственное жильё |
| 5 лет | Во всех остальных случаях: покупка, дарение от не родственника, ДДУ, если у вас есть другое жильё |
Региональные власти вправе снижать пятилетний срок для своего региона — уточняйте по месту нахождения квартиры.
Что значит «единственное жильё»
На дату продажи у вас (и у супруга, если квартира совместная) нет в собственности другого жилого помещения или доли в нём. Есть одно послабление: если новую квартиру вы купили не раньше чем за 90 дней до продажи старой, старая по-прежнему считается единственной. Это сделано как раз для тех, кто сначала покупает, а потом продаёт. Доля в квартире родителей, дача с назначением «жилой дом», комната — всё это «другое жильё», и правило трёх лет не сработает.
С какого дня считать срок
- Покупка на вторичке, дарение, приватизация — с даты государственной регистрации права в ЕГРН.
- Наследство — со дня смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства или регистрации.
- Новостройка по ДДУ или по уступке — с даты полной оплаты по договору, а не с даты подписания акта или регистрации права. Доплата за увеличение площади при приёмке срок не сдвигает.
- Квартира по реновации — в срок засчитывается владение прежней квартирой.
- Совместная собственность супругов — с даты первой регистрации права на любого из них; при переходе доли от умершего супруга срок не обнуляется.
- Если вы владели долей, а потом получили остальные доли, — срок считается с даты приобретения первой доли.
Если срок не вышел: как считается налог
Налог платится не с цены продажи, а с налоговой базы: доход минус вычет. Есть два способа уменьшить доход, выбираете один по каждому объекту.
Вычет 1 000 000 рублей
Из цены продажи вычитается один миллион, с остатка платится налог. Подходит, если квартира досталась бесплатно (наследство, приватизация) или документов о расходах нет.
Расходы на приобретение
Из цены продажи вычитается сумма, за которую вы квартиру купили (по договору), плюс проценты по ипотеке на неё. Выгоднее, если покупали дорого, а продаёте с небольшой наценкой или в минус.
Если квартира подарена или унаследована, а даритель или наследодатель её покупал и не использовал вычет по расходам, вы вправе учесть его расходы. При дарении от не родственника, когда вы платили НДФЛ с подарка, эту сумму тоже можно учесть.
Ставки: 13% и 15%
Для доходов от продажи имущества действует двухступенчатая шкала: 13% с налоговой базы в пределах установленного порога и 15% с превышения. Порог для этого вида доходов — 2,4 миллиона рублей налоговой базы (не цены продажи). База считается после вычета. Пример логики: если после вычета база составила меньше порога — весь налог 13%; если больше — 13% с части до порога и 15% с остатка. Для налоговых нерезидентов ставка 30% и вычеты не применяются, но освобождение по сроку владения на них распространяется.
Правило 70% кадастровой стоимости
Занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог, не получится. Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, доходом считается 70% кадастра. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте. Регионы вправе снижать коэффициент, но на практике ориентируйтесь на 0,7.
Льгота семьям с двумя и более детьми
Доход от продажи жилья освобождается от налога независимо от срока владения, если одновременно выполняются условия:
- У продавца или его супруга не менее двух детей до 18 лет (или до 24 лет — очных студентов).
- В том же году или до 30 апреля следующего года куплено другое жильё (по ДКП или полностью оплачен ДДУ).
- Новое жильё больше проданного по площади или по кадастровой стоимости.
- Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей.
- На дату продажи у семьи в совокупности нет более 50% в другом жилье, которое больше приобретаемого.
Льгота работает и для долей детей, которые продаются вместе с квартирой родителей. Если хотя бы одно условие не выполнено — считается по общим правилам.
Продажа долей и «детские» доли по маткапиталу
Если квартира продаётся целиком по одному договору, вычет в миллион делится между сособственниками пропорционально долям. Если каждый продаёт свою долю отдельным договором — каждый вправе применить полный миллион. Для долей детей, выделенных по маткапиталу, в расходах можно учесть часть затрат родителей на покупку квартиры пропорционально доле ребёнка — это часто спасает от налога при продаже квартиры, купленной с маткапиталом.
Декларация и оплата
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи, — через личный кабинет налогоплательщика, госуслуги или лично.
- Налог уплачивается до 15 июля того же года.
- Если цена продажи не превышает вычет в миллион (или 70% кадастра при занижении), декларацию можно не подавать — налоговая сама увидит отсутствие базы. Но если применяете расходы, декларация обязательна: без неё вычет не дадут и начислят налог по полной.
- Штраф за непредставление декларации — процент от неуплаченного налога за каждый месяц, плюс пени. Налоговая получает данные из Росреестра автоматически и присылает уведомления.
Как законно уменьшить или обнулить налог
- Дождаться истечения минимального срока, если до него осталось немного. Считайте по дате, с которой идёт срок, а не «примерно».
- Проверить, не является ли квартира единственным жильём — тогда срок 3 года, а не 5.
- Выбрать выгодный вычет: расходы вместо миллиона, если покупали дорого.
- Учесть проценты по ипотеке в расходах.
- При продаже и покупке в одном году — заявить имущественный вычет на покупку (до 2 миллионов расходов и до 3 миллионов процентов), если ещё не использовали: он уменьшит общую базу.
- Проверить условия льготы для семей с двумя детьми.
- Продать доли отдельными договорами, если это уместно и все сособственники согласны.
Что сделать до продажи
Найдите документ-основание и определите дату, с которой считается срок. Проверьте, есть ли у вас и супруга другое жильё. Закажите выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью. Соберите документы о расходах на покупку: договор, расписки, платёжки, справку по процентам из банка. С этим набором налог считается за полчаса. Если продаёте через нас — сделаем это на первой встрече; смотрите страницу продажа квартиры. Об остальных документах к сделке — в статье документы для продажи квартиры, а о том, как сама продажа проходит быстрее, — как продать квартиру быстро и дорого.